La importancia de comprar inmuebles en EEUU con una LLC.
Desde la explosión de la burbuja sub-prime del 2008, el mercado inmobiliario estadounidense se encontró con una terrible crisis de demanda. Esa situación incidió directamente en los precios de las propiedades con una fuerte baja que la población estadounidense, que debido al fuerte desempleo, no podían aprovechar. Esto canalizó en un movimiento de fuerte compra de propiedades en EEUU de parte de compradores extranjeros, poniendo de moda las LLC (Limited Liability Company) como el vehículo para cerrar operaciones inmobiliarias.
A partir de ese fuerte flujo de compra, las LLC pasaron a ser las estrellas del negocio, pero como todo tema legal que de alguna forma se masifica o en términos de hoy “se viraliza”, inmediatamente aparecen las consecuencias por errores en el asesoramiento.
La necesidad de formar LLCs tiene varios puntos de soporte.
Por empezar, el mas lógico es que el comprador extranjero sin ningún vinculo legal con EEUU (social security number, clave fiscal, etc.) se debe servir de un vehículo local para hacer la transacción. Son frecuentes los casos en que un individuo sin más vinculo legal que una visa de turista y la confianza en su banco local para hacer la transferencia se arriesga a comprar algún inmueble sin poder pasar el mas mínimo due diligence básico. Algo que va a hacer perder tiempo valioso tanto a sí mismo como al vendedor.
El otro punto es la cuestión impositiva. Si el inmueble es para uso personal, el impuesto a la renta no será relevante, aunque sí estará sujeto a gastos de administración que en algunas locaciones como New York, Miami o Palm Beach pueden ser prohibitivos. También hay que considerar los Property Taxes (impuestos a la propiedad) que tiene un promedio nacional de 1% anual del valor de la propiedad. En el caso que el comprador extranjero compre un inmueble como un negocio (renta) aparece una de las principales razones por las cuales adquirir usando una LLC: Básicamente, la LLC suma los costos de administración (también obras, remodelaciones, servicios) al calculo del monto impositivo anual quedando la imposición solamente limitada a la utilidad neta. De comprar a nombre propio del comprador, esa ecuación no es posible.
La otra razón es por una cuestión de protección de activos, de acuerdo con como esta conformada la estructura puede blindarse el comprador extranjero de reclamos vinculados con el inmueble, como cualquier compañía con responsabilidad limitada al capital aportado. Por otro lado, la inscripción registral junto a su publicidad se hará a nombre de la LLC dejando a salvo la privacidad del comprador extranjero.
Por último, una razón clave que es la hereditaria. Si el comprador extranjero lo hizo a titulo personal, luego sus herederos deberán viajar a EEUU y contratar abogados para el juicio de sucesión (Probate) teniendo que abonar impuestos altísimos de herencia. En cambio, si el inmueble fue comprado con una LLC puede conformarse en el operating agreement (estatuto) ciertas cláusulas de procedimiento post-mortem en cuanto a la participación del fallecido, aunque en la practica hoy en día sirve mucho mas crear una compañía en alguna jurisdicción con baja o nula tributación (o al menos que no tenga o tenga bajos impuestos a la herencia) y ubicar esa compañía como holding de la LLC, de esa forma “se traslada” la ley hereditaria del bien a una jurisdicción mas amigable que la estadounidense.
Se trata de no hacer un compendio jurídico porque hay muchas cosas a evaluar en la parte legal y fiscal en este tema. Pero creo que estos cuatro puntos son los que una persona interesada tiene que analizar antes de avanzar. Para el resto estamos los asesores legales y contables que tienen que trabajar en una estructura sólida y eficiente
Como puede ayudar ZBL: En ZBL formamos LLCs en los 52 estados de Estados Unidos, proveyendo agentes y domicilio de registro para su compañía. Nuestros clientes también cuentan con servicio de Certified Public Accountants (CPA) en la ciudad de Miami, Florida, para poder tener sus compañías bajo revisión y cumplir con las obligaciones de cada año. Por último, también ofrecemos la creación de compañías holding a través de una empresa colega en British Virgin Islands para las preocupaciones hereditarias vinculadas a las LLCs.
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